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Estimation de la valeur des logements en fonction des tranches de revenus de leur propriétaire
Objectif
A la demande de la DGALN, l’objectif de cette analyse est d’estimer la valeur globale des logements impactés par l’érosion du littoral en fonction des différentes tranches de revenus de leur propriétaire. Cette approche vise à tester d’éventuelles conditions de ressources qui pourrait permettre de bénéficier d’une solidarité nationale.
Important : Cette analyse est une première appproche. En effet, les données utilisées à ce stade ne permettent pas une distinction fine au logement de la tranche de revenus des propriétaires. Cette donnée sensible est contenue dans les bases de données sur les revenus - Fidéli (et par extension ,Fidélimmo) - produites par l’Insee. Un accès dérogatoire à cette source a été obtenu en avril dernier par le Cerema pour mener une étude plus complète. Dans cette attente, il est proposé de mettre en oeuvre une autre méthode d’étude, moins précise que celle envisagée, mais qui fournira des premiers ordres de grandeurs.
Eléments méthodologiques
Le scénario de recul utilisé comme hypothèse de travail est le scénario envisagé à 2050 tel que défini dans les travaux menés par le Cerema en 2023 - cf étude Projection du trait de côte et analyse des enjeux.
Les déciles de revenus déclarés par unité de consommation disponibles, pour chaque IRIS, dans la base Filosofi 2020 de l’Insee, sont mobilisés pour établir une correspondance entre seuil de revenus et estimation de la valeur des logements. Le but est d’établir une estimation corrigée de chaque logement :
estimation_corrigée = estimation de prix ∗ part_menages
où part_menages est la part des ménages dans l’IRIS du logement dont les revenus sont inférieurs à un seuil de revenus fixé.
Les seuils fixés sont les 3e, 5e et 7e décile de revenu par unité de consommation à l’échelle nationale (selon la même source Filosofi 2020) soit respectivement 16100 €, 21950 € et 28760 € annuels. On rappelle que l’estimation « modèle de prix » est une estimation de la valeur vénale en €2021 qui s’appuie sur l’historique des transactions de la base DV3F.
Pour des raisons de disponibilité de la donnée, ce nouvel indicateur ne peut pas être calculé pour les territoires suivants :
- Guadeloupe (971) et Guyane (973) : les données Filosofi ne sont pas disponibles,
- Mayotte (976) : les données DV3F ne sont pas disponibles.
Chaque logement impacté a été rattaché à son IRIS (dernière version disponible, codes géographiques 2021 pour assurer la cohérence avec les Fichiers fonciers) par jointure géographique.
Pour les communes qui ne sont pas divisées en IRIS, le périmètre communal est considéré comme IRIS. Pour des raisons de secret, des données ne sont pas disponibles pour certains déciles. Nous avons alors rattaché la donnée communale associée afin d’avoir des données complètes pour chaque décile et chaque IRIS.
En s’appuyant sur les seuils de revenus définis, la part de la population dont les revenus sont inférieurs a été calculée par régression linéaire pour chaque IRIS.
Niveaux de revenus dans les territoires impactés par le recul du trait de côte
Répartition des ménages autour du 3e décile de revenu national sur le littoral
La cartographie suivante fournit, au sein des IRIS concernés par l’érosion côtière, la part estimée des ménages dont le niveau de revenu est inférieur au 3e décile de revenu national.
Plus cette part est grande (supérieure à 30 % - dégradé rouge), plus la part des ménages modestes sur ce territoire est importante par rapport au niveau national.
Répartition des ménages autour du 7e décile de revenu national sur le littoral
De la même manière, la cartographie ci-après propose, au sein des IRIS concernés par l’érosion côtière, la part estimée des ménages dont le niveau de revenu est inférieur au 7e décile de revenu national.
Plus cette part est faible (inférieure à 70 % - dégradé bleu), plus la part des ménages aisés sur ce territoire est importante par rapport au niveau national.
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Application des tranches de revenu pour les résidences principales concernées à 2050
Les résidences principales concernées par l’érosion côtière à 2050 correspondent, pour un peu de moins de 50 %, à des menages dont le revenu par unité de consommation est supérieur au 7e décile national.
Elles correspondent également, pour un tiers, à des menages au revenu modeste.
Estimation des logements des propriétaires occupants en résidence principale
Les estimations qui peuvent être proposées, à partir de Filosofi, sont envisageables uniquement pour les résidences principales occupées par leur propriétaire. En effet, les propriétaires bailleurs ou en résidences secondaires n’ont pas nécessairement leur revenu attaché au sein du même IRIS dans la base de données.
Selon les tranches de revenu
Les montants estimés des residences principales occupés par leur propriétaire au sein de chaque tranche de revenu sont proposés dans le graphique ci-après.
Pour les menages au revenu modeste (en dessous du 3e décile de revenu), le montant estimé est d’environ de 91 M€ contre 211 M€ pour les menages aisés.
En considérant un plafonnement de la valeur vénale des logements à 300 k€, ce montant est alors estimé 58 M€. A noter que la méthodologie ne permettant pas de faire correspondre précisément chaque bien à sa tranche de revenu, cet écrêtement est sans doute excessif si l’on considère que les menages modestes possèdent des logements globalement moins valorisés que les menages aisés.
En cumulé
Ces mêmes estimations sont reprises, selon une représentation cumulée, pour toutes les résidences principales occupées par leur propriétaire dont le revenu est inférieur au décile considéré.
Le montant estimé des biens occupés en résidence principale par des menages au revenu inférieur au 7e décile est de l’ordre 185 M€, soit environ 46 % de l’estimation totale du parc concerné.
Auteurs
Cerema
- Hugo de Luca
- Olivier Dussart
- François Hedou
- Céline Hamerel
- Antoine Herman